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出卖人未取得商品房预售许可证明 预售合同认定无效

发布时间: 2016-01-30 20:30:32

来源: 楼盘网

分类: 业界访谈

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在签订定购协议时,开发商还没取得预售许可证,按照国家规定这不是禁止的吗?对此,浙江和义观达律师事务所律师傅凌志称,最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条明确规定:“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效。”

但这条针对的是预售合同,而非认购协议。认购协议中约定的定金,并非法律所禁止的预订款或者预先收取的购房款,而是一种立约定金,或者说是一种履约定金。这是为了约束小Z等人在房子建好后,必须跟开发商洽谈商品房购房合同,并履行定购协议的内容。

当然,如果商品房的认购、定购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容,即明确约定了房屋的小区楼号、房号、面积、价款、付款方式、银行按揭者的付款义务等事项,那么,法院就可以认定该协议是商品房购房合同。

但即便被认定为预售合同,协议也不能想当然地被认为是无效的,因为司法解释还规定,“在起诉前取得商品房预售许可证明的,预售合同可以认定有效。”由于开发商目前已经取得了商品房预售许可证,最终小Z和公司的协议是否有效,只能交给法院判定了。

责任编辑: sm_loupan

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