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人民日报专访万科郁亮:楼市不存崩盘风险

2016年12月12日来源:人民日报业界访谈责任编辑:sm_loupan

2016年,中国的房地产市场可谓经历了“冰火两重天”:一边,不少中小城市大量商品房卖不出去,地方企业合力采取补贴、促销等手段去库存;另一边,一些大中城市销售渐热,房价在不经意间过快上涨,10月份前后的限购限贷等调控措施又让市场快速降温,和着季节更替一夜入秋。

楼市为何突然坐上“过山车”?该如何看待本轮楼市调控?让房地产业行稳致远,未来应当如何作为?近日,本报记者独家专访万科总裁郁亮,请这位中国房地产龙头企业的领航者盘点他眼中的楼市2016。

“面粉不能贵过面包”,“崩盘”风险并不存在

楼市调控政策有必要、很及时

“年初的市场氛围远不像6月份之后。当时,我们还专门设立了去库存奖项,想尽办法促销。”回顾今年楼市的变化,郁亮直言“没有预料到”。

楼市突然坐上“过山车”,背后原因何在?

“今年这一轮房价过快上涨的一个重要特征就是金融化,在一些城市,金融杠杆确实出了些问题。”郁亮具体分析道,一方面,社会上货币总量扩大、买房杠杆过高,使得很多没有足够购买力的人也去抢购房子,助长了市场恐慌情绪,一些地方出现的“首付贷”更是将调节买房需求的重要工具——首付比例给“废掉了”;另一方面,买地能用杠杆,也使得一些愿意冒险的开发商高价竞拍、推高了地价,从而推高了房价,“一般来说,地价房价比在1/3左右比较合理,但有些地方却超过了60%,‘面粉贵过面包’。我们也是进退维谷,买地有巨大风险,不买就会被挤出市场。”

针对房价过快上涨的问题,一些大中城市于10月份前后出台了限购限贷等调控措施。调控在10月当月便见到成效:据国家统计局初步测算,10月份一、二线城市新建商品住宅价格环比分别上涨0.5%和1.3%,分别比9月份回落2.8和1.0个百分点。70个大中城市中,一线城市和二线城市房地产市场明显降温。

“这一次调控很有必要,也非常及时。”郁亮评价道,目前行业整体仍处于去库存阶段,但问题在于20多个主要城市的过快上涨很可能蔓延到别的城市,“在这个关头‘踩刹车’非常有必要,否则一旦持续下去,可能会给宏观经济和行业发展带来不小的麻烦。”郁亮认为,从短期来看,调控立竿见影地把房价与地价拉回了理性的轨道,“只有地价房价比回到正常的区间,房地产业才有更加可持续的未来。”

有人认为,限购限贷会抑制住合理的自住型需求、改善型需求,造成“误伤”。郁亮认为,“两害相权取其轻,‘刹车’过程中难免有些‘误伤’,但不这么做,会有更大的风险出现。”

今后几年,楼市走势会怎样,部分城市会否面临“崩盘”风险?

“未来一年内,全国商品住房成交量很有可能大幅下降,前期房价上涨过快的城市,价格也可能回落。”在郁亮看来,“崩盘”的风险在我国并不存在,“杠杆过高是房地产市场泡沫破裂的根源。目前,各国按揭贷款最低首付大多在20%以下,还有零首付的,而我国的首付比例始终较高,且居民储蓄率一直处于高位,偿本付息能力强,杠杆风险较低。过去几年的炒房行为已经很少见了,政府调控手段也很有效很及时,房地产的总体杠杆水平能得到有效控制。”

同时,随着人口集聚形势的变化,不同城市间的楼市分化也将加剧。此轮房价上涨,除了北上广深之外,“领涨者”中还出现了合肥、郑州、武汉等一些高铁通达的省会城市,“这些城市以前还算价格洼地,随着前去就业的年轻人越来越多,房价也都起来了。相反,在长春、沈阳、大连、唐山等城市,万科去库存的压力还比较大。在一些四、五线城市,库存3年以上甚至10年以上的房子也都有。不是没钱买,而是没人买。”

不能今天“鱼翅捞饭”、明天“喝西北风”

房地产行业需要健康稳定发展

有人简单地认为,对于房地产企业而言,房价涨得越快越高,日子就越好过。他们的真实想法是这样吗?

“作为吃这碗饭的人,我们希望是‘常吃常有’,而不是‘暴饮暴食’,今天‘鱼翅捞饭’、明天‘喝西北风’。如果房价暴涨暴落,对所有人都是伤害,对我们也不例外。”郁亮坦言,实现健康稳定的发展,是房地产企业与老百姓(49.430, -0.25, -0.50%)共同的目标。

那么,“健康稳定发展”包括哪些方面,应该如何界定呢?郁亮描绘了三个标准:

第一个,是行业必须回归到为普通老百姓解决住房问题上来。一个城市要发展产业,需要相对合适的房价,否则留不住人;老百姓要有获得感、幸福感,也需要住有所居,“人人头上有片瓦”。

第二个标准,行业一定要为国家经济的稳定发展做积极贡献。“房地产业每年有10万亿元左右的销售额,相关的上下游产业链很长,牵扯面很广。”郁亮表示,目前房地产一年的增加值占GDP的比重已经超过了6%。“我国经济正处于三期叠加、转型升级的关键阶段,需要保持房地产市场平稳发展、避免大起大落。”

第三个标准,就是不要因为房地产行业的暴涨形成资产泡沫,从而给国家造成金融风险。

价格是市场的风向标,房价也体现着房地产市场的健康水平。那房价如何变化才是最理想的呢?

“在中国,有房的人还是大多数。住房是家庭一生最大的消费,也蕴藏着一个家庭最大的财富。如果房价下跌,大多数人并不会得益。当然,房价过快上涨也会带来不少问题。”郁亮觉得,如果一座城市的房价能随着居民收入的增加实现温和上涨,增速又比居民收入的增速略低,应该是最理想的选择。

“刹车”不能踩太久,光调控需求还不够

要建立长效机制,让普通人住上好房子

“‘刹车’不能踩太久,光靠需求侧调控也远远不够。”在郁亮看来,房地产业要实现长期健康发展,关键在于利用踩“刹车”后的宝贵时机,建立长效机制、增加有效供给。对此,郁亮给出了具体建议:

——建立土地多元化供应制度,增加土地供给。

“现在大中城市盖楼,最大问题是土地供应量不足。表面上看,这些城市能用于开发建设的土地确实很少了,但往深里分析,也与土地供应制度有关。”郁亮认为,过去城市发展起步阶段,土地强制收储、政府“一个口子”供地的方式曾经发挥过重要作用,但在目前,存量土地渐成主流,征收拆迁成本大幅提高,“地拆不动,就供不出来”。他建议,我国可以探索建立土地市场多元化供应制度,允许让有土地一方根据规则跟买地的人谈、让市场主体自行谈判交易,从而提高存量土地流转效率、快速增加有效供给,“这也将从根本上缓解供需矛盾、遏制房价的过快上涨。”

——通过政策倾斜,提高居住用地比例。

“在东京、巴黎、伦敦等很多城市,工业用地占土地供应的比例仅为6%左右,国内城市却往往在百分之十几以上,由此也挤压了住宅用地比例。”郁亮告诉记者,像北京、上海、深圳,居住用地占城市建设用地面积的比重不足东京的一半,“厂房建得再多、GDP做得再大,企业员工买不到、买不起房子,也不利于城市的长远发展。因此,未来土地用途应该更多向住宅倾斜。”

——完善相关标准,提高土地使用效率。

“按今天的建筑技术水平来讲,容积率是可以提高的。在寸土寸金的城市里让楼往高空发展,完全能把土地节约出来。”郁亮坦言,目前的行业标准对容积率的要求还有些保守。此外,有些建筑业中的技术标准还是上世纪50年代延续下来的,与现实不相适应。比如,一些城市依然要求,冬至或大寒那天,屋内日照时间要超2个小时。“作出这个要求,是因为那时大多数老百姓家里没有暖气。但现在取暖条件改善了,2小时日照也可以没有啊。”郁亮补充道,随着机械通风技术的成熟,也不一定非得要求明厨明卫,“要让更多普通人有便宜房子住,这些影响房间布局、推高建设成本的要求其实可以研究作出改变。”

郁亮还认为,在商品房市场外,应大力发展租赁市场,为新市民提供更多可承受的住房;借助轨道交通,加快建设既有产业功能又有居住功能、既宜居又宜业的卫星城和城市群,从而疏散核心城区人口,并为大量新市民家庭提供符合其收入水平的购房定居机会。

房地产市场长期健康发展,既要靠市长,也得靠市场。房地产企业作为市场主体,应该如何作为呢?

“企业就干一条,就是提供城市里面需要的产品和服务,为普通人盖好房子,盖有人用的房子。”2016年,深耕房地产业28年的万科首次跻身世界500强。在郁亮看来,今后行业集中度会越来越高,龙头企业的责任也会越来越大,“我们一直不做地王、不囤地、不捂盘,而是追求做好房子、好服务、好邻居。作为城市配套服务商,我们要跟着城市发展变化走、跟着客户变化走。”

如何跟着变化走?郁亮举例说,当前,年轻一代消费观念转变、互联网技术应用、人口老龄化等趋势催生了大量新型房地产服务需求,养老、物流、教育、度假、创业等新兴领域刚刚起步,“我们要围绕这些变化做出改变。比如,在北上广深等城市发展青年公寓,把闲置的、低用途的住宅改造成适合年轻人居住的空间;又如,在社区里建设养老院等等。”

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