大开发商们，你们的权益额还好吗？

日前，克而瑞研究中心发布《2017年度中国房地产企业销售TOP200》排行榜，碧桂园、万科、恒大三大龙头的流量金额均突破5000亿大关，17家房企业绩突破千亿，TOP100房企占比历史性突破50%，市场份额加速集中，调控重拳之下，大象已开始跳舞，房地产市场硝烟已起。

克而瑞研究中心预计，我们预计，2018年TOP4房企总规模或近3万亿，千亿房企将继续扩容。2020年有望超30家，这意味着，动辄千亿的开发商将越来越多，但是，一个不容忽视的问题是，更能够反映一家企业真实能力的权益销售额是怎样的一番景象？

行业变化倒逼企业收购发展

《2017年度中国房地产企业销售TOP200》显示，中国恒大以权益金额4880.2亿元位居权益排名第一，而其流量金额为5131.6亿元，位居第三，碧桂园以3961.1亿元位居权益榜第二，其流量金额为5500.1亿元，向来以稳健著称的流量金额为5239.0亿元，权益金额为3772.1亿元，其中，万科的权益金额和流量金额的差额均在1500亿左右。

可以看到的是，行业合作开发和并购现象越来越普遍，普华永道的《中国房地产并购市场2017年中期回顾》报告中显示，从交易数量来看，地产行业并购自2014年 以来，迅速增长。越来越多的企业通过并购的方式，增加土地储备，提高规模效应

而在2014年之前，房地产的并购现象并不多，甚至，“并购王”们的发展路线还一度被质疑，但如今，开发商的权益金额和流量金额的差额在变大，并购成为房企获取市场份额的重要方式。

克而瑞研究中心提出，在TOP200房企中，有部分房企权益榜排名显著高于流量榜。这些房企可以分成两类：一类是销售权益占比较高，有较强项目获取和独立操盘能力的房企，如恒大、绿地、鲁能、融侨等。另一类是股权合作项目较多、投资能力较强的房企，如禹洲、实地、中建东孚等。代建、小股操盘业务较多的房企基于快速扩张的需求，项目权益比例较低。虽然这些房企在权益榜中的名次有所下滑，但利用较强的操盘和项目管理能力，在项目拓展和品牌传播上也获取了深厚的积累，如绿城、建业、滨江、朗诗等。

开发商潜在的威胁

房地产行业的变化已经真真切切地反映在企业的财务报表上，但是，开发商的权益金额变化对企业究竟意味着什么？

中央财经大学教授鲁桂华对和讯房产表示，“流量金额应是合约销售额，也就是某个房企参与的开发建设项目的总销售额，现在很多开发项目是由两家甚至多家开发商共同开发、建设、销售的，参与的开发商各占一定的权益份额，合作开发是风险分散的策略，也就是拉一个垫背的。”

一般情况，企业的收购分为全额收购和部分收购，目前，业内企业多为部分收购，这样流量金额也会全部计入财务报表，企业之间也可以更好地分担风险，减少成本。

囿于资金实力，部分企业收购是靠举债而为之，如企业的融资成本过高，不仅是成本增加，风险还将变高。

鲁桂华还表示，”并购的风险复杂，并购，只能被收购的企业，在收购方的手中赚钱的能力更强，并购才有意义。被收购的房地产企业，为什么在收购方的手中更赚钱？这是第一个风险。第二，并购的资金从何而来？如果是借款，那就会加大杠杆，在企业面临不利商业环境时，成倍地放大风险。

普华永道的报告还显示，2017年上半年，逾85%的地产并购交易金额和交易数量的趋势集中在华东、中南及华北区域;交 易集中核心城市为上海（楼盘）、深圳（楼盘）及北京（楼盘）周边。

相关业内人士对和讯房产坦言，“企业的收购多数在三四线城市，你去一二线城市去收购是很难找到合作方的，现在，三四线城市需要大量的去库存。”而这对于开发商的项目选择能力和综合能力，都是挑战。

评判开发商收购行为成败与否的唯一标准便是被收购项目在收购方手里是否更赚钱。如果被收购的企业或合作项目不能带来预期的利益，这对开发商便是威胁。

同时，鲁桂华也表示，“部分企业合约销售额高，权益额低，不能看绝对额，比例在20%，的不算高。并且，有时候，差额小可能是问题，差额大可能不是问题。一个项目多个人做，在市场看好时，让其它人赚钱了，这对企业不好，但是在市场前景不好的时候，风险多人分担，应该是好的。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进对和讯房产表示，近期证券相关部门对于部分房企夸大销售业绩给予了警告，其实就是希望各类销售数据不要有水分。对于并购来说，属于房企扩大规模的一种方式。当然，如果是单纯并购部分项目等，那么实际上对于销售数据的统计影响不大。但如果是并购部分企业股权，那么也要防范没有除权后直接统计销售额的做法。