“由紧转松”，将是能否打破房价上涨刚性预期的试金石

“房住不炒”的2018年，国家说要保持调控政策的连续性、稳定性，长效机制要取得实质性进展。不过，尽管短期内广大市民并不看好楼市，但对未来房价上涨的刚性预期，还是很顽固和坚定。笔者认为，调控会不会经历又一个轮回，即在今年下半年或明年“由紧转松”，将是能否打破房价上涨刚性预期的试金石。就像2012年八项规定推行之初，认为改革难持续的观点占据上风，如今看，大家都适应了，备受关注的消费也未受多大影响。2013-2016年，我国限额以上单位耐用品类和非耐用品类零售额年均增速分别为10.4%和9%，旅游、电影等服务消费均翻了一倍以上。

楼市调控也一样，只要保持政策稳定，而因为怕拖累经济和土地财政而松绑，不要给市场以“政府受不了楼市下滑”的信号，房价上涨的刚性预期就会逐渐瓦解。新年第一天，家住在广州的笔者去看房，邻近地铁口的一个SO H O项目，吸引的购房者还真不少。纳闷了，不是不让个人买商业公寓吗，怎么有那么多人？开发商自有办法，购房时出资4800元，帮你注册公司，每年再缴纳2600元的中介做账费用，个人限购商业公寓的政策就轻松突破了。项目挺吸引人，单套建面仅28平方米，公摊后实用面积仅18平方米，但将挑高5米隔空做成夹层，就变成复式结构，实用面积可至36平方米。

踩盘的过程中，售楼小姐不断给你传递利好信号：买房的都是投资客，商业不限购，可买多套；一层变两层，均摊下来一平方米只需1.5万元；两层可以分开出租，收两份租金；购房后可与途家签订5年的“售后返租”协议，前3年每月返租3200元，后两年租金会上涨5%-10%；银行限贷，但可申请第三方金融贷款；2018年下半年，调控政策将放松，到时候将享受新一轮房价上涨收益。现场销控表显示，去年11月25日开盘后，8层以下(价格较低)已经售罄，整个项目500多套的货量，到现在只剩余不到100套了，看来，市场需求还是非常旺盛的。

问题是，投资这样的物业，成本也不低。笔者算了一下，除五成首付(40万)，购买后一年内还要缴纳公司注册费、契税、出租前购置家具、物业维修基金等费用，合计达到近8万元。此外，每年公司做账费用、房产税、贷款本息(10%的年化利率)也要5万-6万元。但即便如此，还是有很多人投资，可想而知市场需求是多么旺盛。更为重要的是，旺盛的需求下，调控政策被有意无意突破了，比如个人不能购买商业办公楼宇，禁止“售后返租”，禁止违反建筑规范搭建“夹层”，控制“类住宅”泛滥，禁止通道类资金(影子银行)违规进入房地产等等。

但是，在强大的需求面前，在开发商和地方政府“共赢”的利益面前，该突破的还是突破了。据悉，该项目是片区超大旧改项目的一个小部分，回迁房(占了住房开发的1/3)、历史风貌保护、地标项目、道路建设等花掉开发商很多钱，既然为地方政府、公共服务、片区面貌改善做出巨大贡献，作为交换和成本回笼诉求，地方政府也就要给开发商“开绿灯”，突破一些政策也是应该的。问题是，你这样突破了、他那样突破了(如专科及以上人才购房不受限购限制)，调控政策架构也就被冲击得七零八落了，且给市场传达了政府托底楼市、背书房价的不良信号。

当前，房地产在十字路口，一种观点认为，随着房产税、租购并举等长效机制落地，改革的信心和决心空前高涨，楼市将告别短期波动剧烈，走出“屡控屡涨”的怪圈；另一种观点则认为，长效机制以前不是没提过，但在巨大的体制惯性下，楼市是地方政府不能承受之重，这次也难言有何不同。但是，无论从杠杆风险、房价触顶之势看，还是各界对改革的信任成本看，或是更加注重增长质量而非速度的路径转换，缩小贫富差距的改革要求，都不能再容忍房价新一轮上涨了。因此，2018年将是楼市调控的临界点，若挺过去了，整个楼市风气将焕然一新。