房地产市场分化 去库存需平衡好“过剩”与“不足”

在如火如荼的去库存中，各地的房地产市场形势出现了很大的分化。今年上半年，东部地区、中部地区、西部地区的商品房销售额分别增长50.8%、39.6%、17.8%，虽然都是快速增长，但相互之间差距颇大。再加上各地房地产领域的供给能力不同，不同城市的房价走势完全不同，一线城市和部分二线城市的房价大幅上涨，另一些二线城市与大部分三线城市的房价则上涨乏力，甚至还有同比下跌的。

总体来看，去库存取得了比较大的成绩。6月末全国住宅待售面积4.4亿平方米，较3月末的高点4.6亿平方米，已经减少了2385万平方米。在一线城市和部分二线城市，已经呈现出供不应求的态势，基本上没有去库存的压力，倒是出现了惜售的情况。例如，北京6月末的商品住宅待售面积较4月末的高点只有小幅的下降。但是，在很多三线以下的城市，去库存的效果却不是太好，去化周期仍然比较长。近日有媒体报道称，全国在建新城有3500多个，导致房地产过度开发、去库存艰难。

去库存的逻辑是“过剩”，与去产能一样。但是，房地产市场中显然不只有“过剩”的情况，“不足”的情况也同时存在。而且，不足的情况其实还比较普遍和严重。一线城市的房地产供给显然是不足而不是过剩。其他城市看起来存在过剩，但从一个长时段来看，情况却未必如此。
在人们的印象中，这些年房地产是过度开发，上文提到的3500多个新城常常被用来作为佐证，与之一同出现的还有“34亿人口”这个数据。前不久，新华社报道，国务院有关部门数据显示，据不完全统计，截至2016年5月，全国县以上新城新区超过3500个，规划人口达34亿，约相当于中国目前人口规模的2.5倍。果真如此的话，城市建设和房地产供给毫无疑问是过剩了。

3500多个新城可能来自发改委城市和小城镇改革发展中心的研究，其中包括：国家级新区17个；各类国家级经济技术开发区、高新区、综保区、边境经济合作区、出口加工区，旅游度假区等约500个；各类省级产业园区1600多个；较大规模的市产业园1000个。此外，县以下的各类产业园上万计。其实大部分都是产业园，有大有小，其中住宅的数量不一定很多。34亿人口这个数据可能最早出现于2013年，源头是一位学者的估计。他们当时只在全国部分地区进行了调查，不太可能得出全面、准确的数据。但这个数据后来一再被引用。

很多地方这些年都搞了新城新区的建设，一些地方可能确实存在城市设施、住宅供给过剩，但从宏观数据来看，过剩的情况需要理性看待。根据中国统计年鉴的数据，从2000年到2014年，全国城市建成区面积从2.24万平方公里增加到4.98万平方公里，增幅为122%。同期，全国城镇人口由4.6亿增长到7.5亿，增幅为63%。看起来，建成区面积增幅大大高于城镇人口的增幅，但考虑到这些年人的活动也大大增多了，所需的空间也大大增加了，应该说，城市建设并没有大幅超出需求。

由于这些年地方政府倾向于放慢土地供应，开发商倾向于放慢开发进度，住宅供给应该比城市建设的进度要慢，因此，住宅供给更不存在严重的过剩。有专家曾根据《中国统计年鉴2013》估算，2012年城镇住房建筑面积为128.11亿平方米。当时城镇人口为7.1亿人，如果按人均居住面积30平方米计算，需要200多亿平方米的住房。由此可见，整体上住房供应不是过剩，而是有“欠账”。根据“国家新型城镇化规划（2014－2020年）”，2020年常住人口城镇化率要达到60%，也就是将有8亿多人要住在城镇，按30平方米计算，住房供应将是不足而不是过剩。

因此，住房供应的总体形势其实是“短期过剩、长期不足”与“整体不足、局部过剩”，这是房价上涨的深层原因。中西部地区与二三线城市目前看起来是过剩，但一线城市和东部地区的承受能力越来越接近极限，近年已经出现人口净流入数量下降的现象，未来吸纳新增城镇人口的主力将是中西部地区与二三线城市。

那么，去库存时应该用全局、长远的眼光看问题，妥善处理过剩与不足的矛盾，不能因为眼前的过剩而抑制供给，而是应该保持供给的合理增长，以防范未来可能出现的不足。