最新研究表明：中国商业地产将进入黄金十年

国际物业公司DTZ戴德梁行最新研究表明，中国商业地产将进入黄金十年，其中城镇化与服务也将是两大助推剂。

住宅地产业绩下降，商业地产发展迅速。继8月份销售金额年内首现同比下降之后，国内住宅开发龙头万科9月销售额再次出现同比下降。万科9月份实现销售面积108万平方米，销售金额125.1亿元，环比分别上升12.5%和19.4%，同比分别下降4.9%和12%。这意味着万科销售金额已连续两月出现同比下滑。8月份，万科实现销售面积96万平方米，销售金额104.8亿元，环比分别上升22.8%和15.4%，同比分别增长5.0%和下降12.6%。

万科董秘谭华杰坦言，9月公司的新推盘量和去年同期基本持平，而销售则略有下降，说明一年以来市场环境的巨大变化，对万科的销售也产生了一定影响。“随着政策效果的显现，市场成交速度持续放缓，主要城市存货积累逐渐增加，买方市场的特征日益明显。”谭华杰表示。

与此同时，商业地产刚刚迈入黄金十年，尽管之前对热捧商业地产的危险警示颇多，但从实际情况来看，商业地产确实正在以前所未有的速度发展。

国务院发展研究中心预测，未来10年我国城镇化率的年均增加率在0.8-1%，到2020年，我国的城镇化率预计在55-56%。戴德梁行高级助理董事王玉珂表示，“随着城镇化率的不断提高所带动城市人口的增长，以及国家扩大内需所带动城市基础设施建设和新区的发展，商业的需求规模将大幅增加，这将直接刺激商业地产的发展。”

另一方面，中国经济结构的转型强化了对内需的支持，与此同时国内外产业转移趋势有利于中国服务业发展，商业地产作为服务业的发展平台，对其的需求量也将随之增加。此外，以经营为目标的商业地产在促进城市可持续经济发展方面比住宅有明显优势，因而其发展也更容易得到国家政策的支持。

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在对个人住房执行严格“限贷”、“限购”政策后，商业地产市场由于成为此轮房地产调控的“避风港”，而备受热捧。不过，这一领域也正在引起监管部门的注意。

近日有消息称，银监会已对近期炒作升温的商业房地产发出内部警示，并对多家商业银行商业地产按揭贷款提高了门槛，甚至有银行因为没有额度，将商业用房按揭贷款也暂停了。

对此，记者从京、沪、宁等地银行了解到，目前尚未接到正式的商业地产“限贷”通知，当前商业房产按揭贷款业务仍在正常开展，不过也确实存在部分支行网点贷款额度用尽的情况，现在递交申请可能需要等到明年才能放贷。

“我也是从媒体上了解到商业地产限贷消息的，目前尚未接到监管部门的正式通知。”北京一家商业银行房贷部经理告诉记者，据他猜测，在个人住房限贷政策后，商业地产贷款方面的限制政策出台也在情理之中。

渣打银行相关人士也向记者表示，目前该行在沪、宁等全国有分支网点的城市提供商业房产按揭贷款，贷款成数最高为所购置房产价值的50%，最高贷款额度可达3500万元人民币，而贷款期限从1年到10年不等。在贷款利率上，可提供固定利率和浮动利率产品供选择。

此外，记者也从北京地区的二手房中介市场了解到，商业地产贷款方面仍按照以前的规定执行，并未听说新的限制措施。

中原地产一位业务经理告诉记者，在二手商业地产银行贷款上，按揭比例须按照原销售总价的50%执行，如一家商铺初始价为100万元，现出售价为150万，则目前购买方仅能获得50万元的商业贷款，不过与个人住房贷款不同的是，购买商业地产只能走商业贷款途径，不能使用公积金贷款。

尽管商业地产贷款仍未收紧，但在银行信贷资源收紧的情形下，目前购房者从商业银行获取贷款的时间，则相比以往要迟缓一些。

对此，南京银行某客户经理表示，尽管我们相比较其他银行而言，我们能够给出较为优惠的利率，但现在申请贷款，可能需要等到明年才能发放贷款了。“各家支行都有额度，目前额度用尽了，可以先申请，然后等到明年放贷。”他表示。

“按照监管要求，银行信贷按月、按季度调控，一直在收紧，并没有觉得现在有特别收紧、或有特别的压力。”对于目前南京地区信贷收紧的说法，某外资行南京分行一位人士称，临近三季度末，季末冲点的情况在哪里都会存在，不排除部分银行、或部分网点面临季末存款指标压力的影响而出现相应业务微调。