一年内共150余次楼市政策调控 实际效果如何？

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　　2017年，中国房地产市场迎来严厉调控。据不完全统计，截至目前，已有超百城发布150余次楼市调控政策，热点城市不断限购、限贷、限价、限售、限商。
　　“新华视点”记者调查发现，目前，热点城市房地产市场总体呈降温之势；三四线去库存效果明显，有些城市转而开始控房价。与此同时，多地发文强调租购并举，扩大租赁市场，租赁用地已陆续入市。
　　控房价：热点城市集体降温，有的三四线城市加入限价行列
　　今年，一二线热点城市房地产从严调控、保持市场的平稳健康发展成为主基调，北京、南京、郑州等地还提出房价环比不增长的目标。从3月份开始到11月底，已有超百城发布150余次楼市调控政策。
　　密布的调控政策逐渐扭转了房地产商场预期。国家统计局的数据显示：从5月份开端，上海和北京呈现房价环比“零增长”，深圳房价环比跌落；8月份，15个热点城市房价环比全面止涨，其间北上广深四大一线城市更是33个月以来首现房价团体停涨；9月份，上海房价呈现同比跌落；至10月份，10个热点城市新建商品住宅价格跌回1年前，重点城市房地产商场呈团体降温之势，去投资化趋势显着。
　　华夏地产首席分析师张大伟认为，10个热点城市房价同比齐跌的现象，为2016年来初次呈现。在楼市严厉调控的影响下，中心热点城市的买房顶峰正逐渐落潮。
　　房地产市场降温影响了土地市场。中国指数研究院发布的最新报告显示，11月份，全国主要城市土地市场供应和成交量环比均出现回落，监测的全国300个城市共推出土地2696宗，环比减少11%；土地出让金总额为3715亿元，环比减少7%；从价格层面来看，11月份全国300个城市土地平均溢价率为20%，较上月下降4个百分点。
　　“在‘房住不炒’的方针指引下，未来住房特点将去投资化，愈加注重寓居特点。”易居研讨院智库中心研讨总监严跃进以为，新一轮调控一年多来，各地楼市调控方针狙击了热点城市的投资投机需求。跟着部分城市房价同比呈现跌落态势，70城房价同比增幅上涨空间已经不大，未来会持续坚持同比增幅收窄态势。
　　而一些三四线城市，在去库存获得活跃效果的一起，也从库存积压变成了房价快速上涨。为此，今年的房地产调控持续补短板，调控方针开始向三四线城市深化：山东东营、聊城、广西柳州等城市参加限售队伍，扬州则针对二手房提升限售年限；一些城市如廊坊等地还参加了限价队伍。
　　去库存：三四线城市出现分化，存量规模下降与销售困难并存
　　多位业内人士认为，2017年房地产去库存的关注点，主要集中于三四线城市。
　　国家统计局数据显示，10月末，商品房待售面积60258万平方米，比9月末减少882万平方米。其中，住宅待售面积减少772万平方米。
　　易居房地产研究院发布数据显现，到2017年10月底，受监测的80个城市新建商品住宅库存总量为39490万平方米，环比削减2.1%，同比削减10.1%，现已接连27个月同比跌落。记者注意到，80个城市中三四线城市占一多半。比照历史数据，库存规划相当于2013年8月的水平，即库存规划回落到了4年前。
　　不过，“三四线城市的住宅存量状况大不相同：有工业依托和接近热点城市的当地，对人口有必定吸引力，市场需求旺盛；而还有不少城市则因曩昔盲目开发，形成不少楼盘出售困难。”新城控股高级副总裁欧阳捷说。
　　此外，“在热点城市加码房地产调控后，很多的投资需求被挤到周边三四线城市。一方面是去库存，另一方面是限房价，部分三四线城市进入了双轨调控并行的形式。”严跃进说。
　　租购并举：超50城发布租赁新政策，多地租赁用地已入市
　　今年，多地把加快建立租购并举的住房制度作为完善长效机制的发力点。目前，我国租赁人口预计为1.9亿人，租赁市场规模已超万亿元。据不完全统计，截至目前，全国发布租赁新政策的城市已超50个。
　　——多途径增加租赁用地。近段时间来，上海、广州、深圳、杭州、郑州等城市陆续开启“只租不售”卖地模式，绝大部分地块由国有企业“零溢价率”拍得。同策研究院统计的数据显示，截至2017年11月底，全国各大城市挂牌定向用于租赁的住房用地共计26宗。
　　——鼓励租赁企业向规模化、专业化发展。杭州提出，选择15家左右具有一定规模、品牌的住房租赁企业作为专业化住房租赁试点。成都、沈阳提出，力争到2020年，培育和发展机构化、规模化租赁企业不低于50家；合肥、厦门均表示支持房屋租赁企业通过合并重组做大做强。
　　——推进租借商场开展的金融要素正在构成。近来，首单央企租借住宅类REITs产品获上海证券交易所审议经过。中信银行、建设银行、中国银行等多家银行近期连续宣告给予住宅租借金融支撑，包括对企业端的金融支撑和个人端的消费信贷支撑。
　　业内人士表明，国家开展租借商场力度空前，后续还需加速住宅租借法律制度系统建设。