一些中西部和东北城市面临高库存的尴尬 地卖不出去

国家统计局公布的5月份70个大中城市数据显示，一直不温不火的广州也迎来了上涨模式。一线城市以及部分热销二线城市因房价火爆迎来政策调控，而一些中西部、东北城市却面临高库存的尴尬，去化乏力，出台多项刺激政策，仍收效甚微，最终产生一批尴尬的“穷城市”。这些“穷城市”面临着相似的尴尬处境，地卖不出去，楼市库存压力大，经济增长乏力，产业结构不合理，对人口缺乏吸引力，投资动力不足……

面临楼市高库存，政府一面刺激楼市销售，一面限制土地出让，以免增添新的库存压力。但这些“穷城市”高度依赖土地财政，限制土地出让城市就失去了基础设施的启动资金来源。没有好的基础设施，失去好的投资环境，面临经济恶性循环困境的“穷城市”还值得投资吗？在新一轮的城市洗牌中，“穷城市”该如何奋起反抗，在城市竞争中找到立足之地？

“穷城市”的尴尬

我国房地产市场两级分化的格局日益明显，各类调控政策也没能扭转。地区经济的“贫富差距”最终反应在楼市上，楼市两极分化，一批中西部以及东北城市被划入“穷城市”行列。在中国城市经济专家委员会副主任宋丁看来，“穷城市”不仅表现为楼市的高库存，更深层次的原因是经济结构不合理，产能过剩，发展动力不足，导致人口、资金不同程度流出，反映到房地产上，就造成供过于求，库存压力大。

据统计，超过70%的待售库存面积，都集中在600多个实体经济实力较弱的三、四线城市，部分地区商品房存销比甚至超过30个月。据记者观察，楼市两极分化不仅是地区间的，就是同一个省份中的不同城市也严重分化。江西南昌5月房价以环比1.5%的涨幅居于热点二线城市之列。而江西的其他城市，如鹰潭、上饶、新余、宜春、景德镇等城市则面临巨大的库存压力。

据报道，在江西省一些地方，60%的地产老板面临倒闭的压力，而80%以上倒闭的开发商则是“死于”高利贷，政府、开发商、银行利益捆绑，成为楼市的“受害者”。江西的情况并不是个案，而是全国楼市两极分化下的一个缩影。

房地产与金融资深评论人黄立冲认为货币宽松政策驱动了投资需求的增长，政策不能拉动全国的均衡发展，有些城市成为被抛弃的经济带，而有些城市则成为受惠方。经济的分布往往有前瞻性和后发性。政府的规划是基于长远发展，经济将形成良性循环；如果政府只注重实效和眼前利益，就像煤矿等能源产业，如果不预先培植多元经济，一旦资源枯竭，经济衰退不可避免。依靠煤炭产业的山西以及依赖重工业的东北三省在能源产业衰退之下沦为“穷城市”。

从经济总量来看，数据显示，东北三省与山西2016年一季度GDP增速垫底，而辽宁出现负增长。失去产业支撑，人口面临持续流出压力，库存压力巨大的东北地区，近10年来净流出人口总数高达200万。对于企业而言，没有产业以及人口的支撑，企业发展需要的产业联动以及人力资源得不到满足，企业发展难以为继。

种种迹象表明，这些城市的投资风险在加剧，城市吸引力在减弱，城市价值在急剧缩水。开发商需要减少在这些城市的投资，以减少损失。“穷城市”的开发商面临去化周期长、资金回笼难的问题。而在当前信贷宽松之下，银行放贷对于“穷城市”的中小开发商仍保持谨慎，利润摊薄，甚至面临亏损。

对于购房者来说，这些城市的房价缺乏上涨的动力，甚至有些区域存在下跌的风险，配置“穷城市”的房地产意味着主动选择了资产的贬值。