中国房地产市场发生了若干变化 改革从需求侧来到供给侧

从限购到去库存，改革从需求侧来到供给侧，中国房地产市场发生了若干变化，但对根治一些痼疾的“良方”，则仍处在摸索之中。就这一话题，住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌从供给侧改革的角度，对当前的楼市提出了自己的解读。房价涨幅有周期变化，短周期在3年左右，更准确的统计指标是40个月。2013年楼市销售面积创下了历史纪录，而2015年则是次高。

到2016年，房地产市场的销售面积和销售总额很可能再次突破历史最高水平，即超过2013年。要注意的是，今年下半年，房地产市场的量价会开始稳下来。但是在2017年，估计情况会比较困难，销售量有很大概率会出现下降，会来到市场短周期的底部，甚至可能出现负增长。下行周期也将持续一年左右。而到了明年下半年或2018年，房价有可能再往上走，这又需要一年多的时间，完成一个3年左右的短周期。

当市场往下走，大家都不买房的时候，就会积蓄起购买力，到一定时候又会爆发出来。房地产市场的特点是买涨不买跌：房价开始涨的时候，大家就开始买房，于是房价上升过程中透支了购买力，控，市场也会自然降温。比如北京、上海，在今年三、四月份平稳下来，交易量也会下来，但此时突然来了调控政策，就加速了降温。所以我们说，调控不一定都能收到好的效果，有时可能会影响房地产周期，使周期更加动荡。

过去对房地产市场最大的调控政策就是限购，地方政府一般从需求方面进行调控，限购就是从需求端出发的政策。现在看来，限购是没有办法的办法，不搞限购又能怎样？现在中国房地产市场主要矛盾在于供给侧，要在供给侧结构性改革上下功夫。大家提楼市的“供给侧改革”，首先就会想到去库存。但去库存的概念是相对的，不是所有的地方都要去库存。相对不同城市、不同的行业、不同的产品，不能笼统地说去库存。

实际上，北上深和一些重点二线城市，本来就基本不存在去库存的问题，而是要稳定库存，甚至要增加库存。特别是深圳，本来房子就不够卖，一去库存更不够卖了。至于出现这种现象的根本原因，一方面是去库存，另一方面又是房价上涨，根本原因是中国城市化进程出现了偏差，公共产品不均衡，大城市公共产品、就业环境吸引人往大城市走，必然导致大城市的房价上涨。

还有一个关键原因，就是过去房地产市场的“供给侧”出了问题。用三句话概括就是：房子建错了地方（把这些三四线城市的房子盖在北京上海深圳多好）；盖错了房子（商业地产过剩，住宅不足）；选错了产品和业态（高端低端选错了，有的被高端化，有的旅游地产按照住宅地产的形式开发，有的养老地产按照卖房子的形式去搞等等）。

要解决“供给侧”的问题，去库存必须跟供给侧的结构性改革结合起来。供给侧的问题在很大程度上又出现在土地供应层面，在现实中，土地供应的比例和结构一般都是由地方政府决定的。破解这一难题，只有通过增加一线城市土地供应，建若干智慧型中小城市和卫星城镇，把人口疏导出去，让人可以既在那里生活，又在那里工作。

地方政府都说要控制房价，但谁都不说控制地价，房价上涨的背后是土地供应制度问题。近几年来，房地产市场上临时性的政策比较多：房价高了压一压，库存多了去库存，虽然这也是必要的，但有关部门一定要加强对长远机制的研究，拿出有长效机制的办法来。