2016年频现表面上风光无限 实质上隐藏了无奈和伤痛

进入楼市“金九十银”的黄金时期，然据金融界最新统计数据显示，自2016年1月以来，在全国单宗土地成交金额超过10亿元的300宗地块中，溢价率超过100%的就达150宗，其数量是去年同期的25倍；就拿8月份来说，全国单宗土地超过10亿元的地块就达45块，而溢价率超过100%的就占了30余宗，占据一半以上；如此多“三高地块”的出现，使得楼面价格超过房价成了常态，也成就了中国有史以来最密集的年份--2016。“遍地都是”的说法也不为过，2016年当之无愧称得上是“年”。

李良利：2016频现  是无奈也是伤痛

2016年是史上最可怕的年，不仅数量众多，而且遍及一、二线城市，有数据显示，到目前为止，深圳、杭州、上海、天津、南京、北京6个城市都出现了，其中深圳龙光地产6月份拍得的地块成交金额最大，为140.6亿元，荣登全国最高总价的宝座；跟龙光地产相比，8月17日拍出的上海静安地块，更是震惊全国楼市，该地块经过400多轮竞价，包括保利、融创、万科在内的17家知名房企先后参与角逐，最终被融信中国以110.1亿元的高价拿下，该地块可售楼面价高达14.3万元每平方米，创下中国土地成交史上最贵单价纪录。除了龙光、融信以外，世茂地产、首旅集团也分别以88亿、87亿的土地总价拿下了2016年度南京、北京。

地价那么高，为何开发商还要抢？

地价那么高，为何开发商还要抢？事实上，对房企而言，土地储备就是房企的生命线，打个比喻：土地好比是肉，开发商好比卖肉的屠夫，如果没有从外面进肉，那屠夫就没肉可卖，生意做不成，只能饿死。因此，开发商不拿地必定是慢慢“等死”，高价拿地则不一定死，只要最后一棒不烂在自己手里，就有可能获利。因此，对于优质地块，众多开发商就像是卖肉的屠夫看到肥猪一样，不遗余力去争抢。

另一个地产商抢的原因，或许与政策相关，北京市委、市政府6月份发布的《关于全面深化改革提升城市规划建设管理水平的意见》，到2020年全市建设用地规模缩减到2800平方公里以内，平原区开发强度控制在45%以内。类似的，上海市政府8月22日发布了《上海市城市总体规划（2016-2040）》草案，将上海的建设用地总规模将控制在3200平方公里，做到规划建设用地只减不增。地就那么多摆在那里，你不抢别人会抢。同时，近来国家加快了地产央企整合的步伐，中海地产收购中信旗下的中信地产、招商局蛇口以换股形式吸收合并招商地产就是很好的例证，这也导致地产央企竞争加剧。

高价地块的背后 隐藏着风险与隐患

2016年的频频出现，几乎闪瞎了众人的双眼，难道这些拥有者真的如表面上那样拥有无限财力吗？其实不然，让我们先看一组数据：
据统计数据显示，2016年上半年，在132家负债率高于70%的上市公司中，按行业划分，属于房地产行业的就占了23家，在行业占比中位居第一，其资产负债率为79.72%，而在这23家房地产公司中，有12家的资产负债率超过80%，占比超过一半。众所周知，一家上司公司，负债率超过70%那就说明该公司在经营和现金流方面出现问题，可能是举债度日，虽然房地产行业的上市公司比较特殊，但也不能完全摆脱上面的定论。

让我们结合融信中国的案例来看看：8月17日，融信中国以140.6亿元的高价拍得静安地块而震惊全国，据悉，融信中国自今年初上市7个月以来，至少花费了340亿元买地，而其公开财务报告显示，去年的融信中国销售收入约74.1亿元，签约销售额约119.16亿元，其花费的资金是销售额的数倍；融信上市的招股书上显示：从2012年到2015年上半年，融信的净资产负债率均在170%以上。如此高的杠杆，都远远高于同类房企，极大增加了拿地风险。据统计，去年下半年以来，融信获准在交易所发行的公司债券和私募债总额就超过100亿元。业内人士认为，杠杆越高，风险就越大，再加上未来市场的不确定性，一旦国家相关政策、市场风向发生转变，公司资金链必会受到极大挑战，“高价地块”将为房企的发展埋下重大隐患，下面就是一个案例：

2002年上海松江区依托9号线引进开发商进行综合开发，北京一家开发公司以高价率先拿下石碑森林所在的170亩地，以开建一个公交枢纽和商业综合体。然而，2003年底，土地新政的出台，再加上这家公司资金链断裂，工程停工了，仅仅开发了一个7W平方米的地下室，地面上插上了钢筋，几年之前钢筋开始锈蚀，施工队不得不给钢筋浇上轻质混泥土，这便成了图中类似墓地的“石碑森林”，看看现在那冷清的场景，谁又能想到数年前开工场面的热闹与喧哗？

2016年的频现，表面上风光无限，实质上却隐藏了太多的无奈和伤痛，无论是对开发商还是房地产投资人而言，都不利。