有楼盘“少量多批”卖房 值得有关部门加强监管

房企拿到预售证后，并不是一次性公布所有房源，而是分多批推少量房源的推盘方式，每次开盘的房价多会水涨船高，以获得更多利润。对此，业内人士建议，“少量多批”或助推房价上涨，值得有关部门加强监管。

买到房感觉很幸运

回想起买房的经历，购房者黄佳（化名）觉得自己非常幸运。黄佳是新上海人，去年10月份，在朋友的介绍下，看了一套酒店式公寓，40多平方米，每平方米的价格约4.5万元，非常满意。看完样板房，他立即交了3万元定金。

“原本，我以为交了定金，就可以买到房子。”黄佳回忆道，没想到，一周后，工作人员突然打电话透露，预定房源的购房者很多，未必能保证一定能买到房子。“如何才能买到房子？”面对黄佳的疑问，业务员也表示，暂不清楚，等公司公布购房规则。

11月下旬，开盘当天，黄佳一早7时就赶去售楼处。此时，已经有17位购房者自觉排队等待领取号码。黄佳打电话给业务员，一直无人接听。原定8时8分开盘，此时，售楼处负责人宣布：“购房实行先到先得，先到者可以优选挑选房源。”

半个后，黄佳如愿选到中意的楼层。“其实，当初看样板房时，销售人员介绍房价均价4.5万元左右，我买的房均价5万元左右。尽管房价超过了预算范围，但是，自己还是觉得非常幸运。”黄佳笑道。该酒店式公寓有3栋楼，吸引了众多购房者。第一次开盘时，房企推出一栋楼的房源。

房子建完分多次开盘

“第一次去售楼处看房时，销售人员友善地提醒，如果有看中的房源，购房者最好提前登记、预定，否则未必能买到房屋。”昨天，沪上一位购房者向先生回忆道，去年，他想置换一套大户型，看了多个新楼盘，最大感觉：想买房的客户很多，房源非常有限。开盘日上午一两个，所有的房源被购房者“抢”完。

“去年6月份，我看中一个楼盘。第一次开盘的房源靠近马路，我并没有立即预定。随后，从6月份到12月份，这个楼盘几乎每个月都有新房源推出，越晚推出的房源的位置越好，房价也随之上涨。”购房者沈女士介绍道，这一楼盘在奉贤区，靠近闵行区，均为刚需型房源，主推户型为三房两厅一卫一厨，面积为80多平方米，附近有规划的地铁交通，非常适合一家三口，吸引了众多购房者。

记者调查发现，该楼盘于2015年6月6日首次获得预售证，约有420套房源，先后分4次开盘。6月6日，房企推出了200余套房源；6月底、7月中旬、8月上旬，房企分别推出了72套房源。8月15日，该房企第二次获取预售证，有570余套房源，该房企分别于9月上旬、9月中旬推出了72套房源，10月上旬推出了108套房源，10月下旬推出了36套房源，11月上旬、12月上旬分别推出了72套房源。记者从有关部门网站查询获悉，目前，该房企还有72套暂未获得网上备案登记信息；同时，仍有两栋楼72套房源尚未推出。

房子建造完毕，房企为何不一次性开盘？记者采访发现，该小区6月开盘时成交均价为15000元/平方米，而近期开盘价格已达到18800元/平方米，涨幅高达25%。自2015年6月首次开盘以来，该房企陆续加推十次，频率一个月1-2次，大部分以每次加推2栋楼共72套房源为主，可见该项目采用“少量多推”的营销策略。

每次开盘房价都上调

除了普通住宅外，在豪宅市场方面，部分房企也喜欢使用“少量多批”的销售手段。在市中心城区，某楼盘有4栋楼，主推130-145平方米带装修改善户型，其2015年7月开盘时推出1栋楼共97套房源，历时8个月几近去化完毕。开盘成交均价为53000元/平方米，近期房价已高达66800元/平方米，上涨幅度高达26%。

记者调查发现，“少量多批”的推盘方式并不是个别现象，而每一次开盘，房价大多会水涨船高。

春节过后，申城原本预计推盘的24个新楼盘，如期开盘的不到一半。记者调查发现，大部分楼盘的预售时间推迟到了3月份，并且开盘价格有所上调10%左右。据了解，目前位于浦东洋泾板块的一新楼盘，开盘价格暂定每套上涨20到30万元左右；位于杨浦的一以较小户型为主的楼盘，均价上浮15%。

进入3月，申城楼市预计有27个楼盘开售。目前，各房企公布的信息显示，大批量推出房源的楼盘约有8个，超过11个楼盘推出的房源只有几十套，还有两个楼盘推出的房源分别为3套、4套。“从公布的房源数据就可以看出，‘少量多批’或是目前部分房企的营销策略。”华燕房盟研究部副总方秀玲分析道。

房企惜售心态严重

“沪12条”调控细则规定，项目规模大于3万平方米的住房项目，分批申请预售证的面积不得低于3万平方米，项目规模小于3万平方米的项目，需一次性申请预售证。记者采访发现，在实际销售阶段，部分开发商还是将一张预售许可证批准的房源分几次开盘销售。

供应不足、主观惜售，房价继续上涨等因素，使得部分房企“少量分批”推盘方式获得更多利润。中原地产研究部龚敏分析道，统计局数据显示：2015年房屋新开工规模呈下降趋势，2015年上海住宅施工面积环比下降1.8%；住宅新开工面积仅小幅增长0.8%。一线城市成交的良好表现及继续看好的预期使得土地价格居高不下，房企拿地成本压力巨大，拿地成本高加上一线城市不愁卖的行情会加重房企的惜售心态。

一般而言，“少量多批”推盘可以营造供不应求的局面，对助推房价上升有一定作用；另一方面，分批推房有助于不同层次产品的均衡销售，不至于出现好的房源被一抢而空，差的房源卖不掉的局面。

“分批少量”的推盘方式反复出现，主要是因为房企对房价看涨预期没有改变。一位不愿透露姓名的开发商人士表示，从以往的经验不难看出，后一批次开盘的价格比前一次要高出不少，行情好的时候，年涨幅可以高达100%甚至更高，这就导致开发商不愿意一次性拿出所有房源。为了规避“捂盘惜售”被处罚，部分房企将房源价格定得远超周边均价，或者拉长开发周期。

“避免房价被人为炒高、吹高，有关行政部门仍需对房企的推盘行为加强监管。”方秀玲建议道。